第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。

 

 

 

    第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

 

 

 

    第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

 

 

 

    第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

 

 

 

    县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

 

 

 

    第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

 

 

 

    第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

 

 

 

    第七条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

 

 

 

    实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

 

 

 

    第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

 

 

 

    第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

 

 

 

    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

 

 

 

    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

 

 

 

    第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

 

 

 

    第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

 

 

 

    实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

 

 

 

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

 

 

 

    1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

 

 

 

    2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

 

 

 

    3.物业管理区域清洁卫生费用;

 

 

 

    4.物业管理区域绿化养护费用;

 

 

 

    5.物业管理区域秩序维护费用;

 

 

 

    6.办公费用;

 

 

 

    7.物业管理企业固定资产折旧;

 

 

 

    8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

 

 

 

    9.经业主同意的其他费用。

 

 

 

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

 

 

 

    第十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

 

 

 

    物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

 

 

 

    业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

 

 

 

    第十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

 

 

 

    第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

 

 

 

    第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

 

 

 

    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

 

 

 

    物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

 

 

 

    第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

 

 

 

    第十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

 

 

 

    第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

 

 

 

    第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

 

 

 

    第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

 

 

 

    第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

 

 

 

    第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

 

 

 

    第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

 

 

 

    第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。

关于印发《河南省物业管理区域管理办法》的通知
 
豫建〔2018〕25号
 
  各省辖市、省直管县(市)住房城乡建设主管部门,郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局:
 
  为加强物业管理区域管理,规范物业管理活动,根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定,我厅研究制定了《河南省物业管理区域管理办法》,现予以印发,请遵照执行。
 
  2018年2月27日
 
河南省物业管理区域管理办法全文
 
  第一条 为了加强物业管理区域管理,规范物业管理活动,根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定,结合我省实际,制定本办法。
 
  第二条 本省行政区域内物业管理区域管理工作适用本办法。
 
  第三条 省住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理区域管理指导工作。
 
  各省辖市物业管理行政主管部门负责本市物业管理区域监督指导工作。
 
  各县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理区域划定和备案工作。
 
  第四条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。
 
  物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。
 
  第五条 新建物业项目,按照下列要求划定物业管理区域:
 
  (一)被市政道路、围墙等自然界限分割的物业项目,应当以分割后的最小区域为界限划分物业管理区域;
 
  (二)同一规划项目内的地上、地下建筑物,应当划分为一个物业管理区域;
 
  (三)同一土地权属范围内的非住宅物业和住宅物业应当划分为一个物业管理区域。
 
  第六条 建设单位应当按照本办法第五条的划分要求,按照《河南省物业管理条例》和有关规定,在物业管理区域内单独配置物业管理用房、消防等配套设施设备,不得与其他物业管理区域共用。
 
  第七条  新建物业出售前,建设单位应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门进行物业管理区域备案,并提交以下资料:
 
  (一)河南省物业管理区域备案表;
 
  (二)土地权属证明;
 
  (三)《建设工程规划许可证》及规划总平面图。
 
  县(市、区)物业管理行政主管部门应当通过“河南省物业管理综合监管平台”在三个工作日内完成备案工作,在线打印河南省物业管理区域备案证明。
 
  备案内容与物业管理区域划分规定不一致的,县(市、区)物业管理行政主管部门应当告知建设单位,并要求改正。
 
  第八条 建设单位应当将物业管理区域四至、总建筑面积、专有部分数量、共有设施设备等备案信息纳入商品房买卖合同,向物业买受人明示。
 
  第九条 物业项目交付后,物业管理区域内总建筑面积、专有部分数量与备案信息不一致的,建设单位应当持相关证明材料到县(市、区)物业管理行政主管部门更新物业管理区域信息。
 
  第十条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当将物业管理区域备案情况抄送物业所在地街道办事处和乡镇人民政府。
 
  街道办事处和乡镇人民政府应当以物业管理区域为基础,组织指导业主成立业主大会。
 
  第十一条 已投入使用但尚未划定物业管理区域的物业项目,应当按照本办法第五条要求执行,同时符合下列规定:
 
  (一)物业管理区域已经形成且无异议的,按照现有物业管理区域界线划定;
 
  (二)已成立业主大会的物业项目,按照业主大会范围划定物业管理区域;
 
  (三)物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。
 
  建筑规模较小且未成立业主大会的老旧楼院,县(市、区)物业管理行政主管部门可以遵循规模经营、方便管理的原则,合理划分物业管理区域。
 
  物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门按照本条第一、二款规定会同街道办事处和乡镇人民政府征求业主意见后作出划分决定,同时在“河南省物业管理综合监管平台”中录入物业管理区域信息。
 
  第十二条 物业管理区域划定后确需调整的,应当经拟合并或拟分设区域范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理区域调整应当符合本办法第五条、第十一条的规定。
 
  未成立业主大会的,街道办事处和乡镇人民政府征求业主意见后报县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
 
  成立业主大会的,由相关业主委员会持业主大会决定的书面证明材料,报街道办事处和乡镇人民政府核实后,向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
 
  物业管理区域调整后,县(市、区)物业管理行政主管部门应当在“河南省物业管理综合监管平台”中录入物业管理区域信息。
 
  第十三条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案,业主可以免费查询。
 
  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
 
  第十四条 各地物业管理行政主管部门应当主动与规划行政主管部门进行联系沟通,建立物业管理区域管理沟通协调机制,统筹解决物业管理区域有关问题。
 
  第十五条 建设单位未按照本办法规定划分物业管理区域的,由物业管理行政主管部门责令限期改正。
 
  第十六条 物业管理行政主管部门未按照本办法规定,履行物业管理区域监督管理职责的,依法追究相关责任。
 
  第十七条  本办法自发布之日起施行。